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更新时间:2019-09-09  浏览刺次数:


  原标题:改造后涨近1万/㎡,老旧小区春天来了?南京主城93个小区要翻身!

  随着城市化、城镇化发展的不断推进,老旧小区改造逐渐成为城市建设的重点内容!

  就在6月19日,国务院常务会议提出“加快推进城镇老旧小区改造”。文件中指出,老旧小区改造涉及居民上亿人,能够促进住户户内改造并带动消费。

  根据住建部数据显示,据初步统计,全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米,改造之路任重道远。

  近几年来,南京持续推进老旧小区整治。有数据显示,2017年,整治240个老旧小区。2018年,整治192个老旧小区,涉及房屋1973幢,涉及居民8.3万户。

  而2019年,南京主城区计划整治老旧小区93个,分别为建筑面积320万平方米,房屋1021幢,涉及居民5万户。整治的范围主要是2000年前的非商品房小区、拆迁安置房和经济适用房。

  另外,2019年江北新区等六区的老旧小区整治数量为43个,面积120万平方米,房屋606幢,涉及1.33万户居民,计划总投资3.2亿元。

  在南京的楼市市场中不难看出,次新房和老旧小区房价差异尤为明显,虽然两者配套、地段无差,但是市场接受度分化明显,最根本的原因是这些多年以前建设的老旧小区已经满足不了新南京人对于居住的基本要求。

  就拿河西中来说,目前次新房的整体价格在6-7万/㎡,老小区的价格基本在3万/㎡出头,甚至有小区低至2.9万/㎡。

  举个例子,交付不久的华润悦府目前在安居客上的挂牌均价为61204元/㎡,而距离该小区约1.5公里的安如小区挂牌价仅30118元/㎡,价格相差超3万/㎡。可以看出次新房和老旧小区的差异悬殊。

  在南京这座城市中,老旧小区比比皆是,似乎是附着在城市表层的“疮疤”,“环境脏乱差、小区外立面破损残缺、道路逼仄、没有电梯”等已经成为老旧小区的固定标签。无论是外观、还是安全因素,都亟待解决。

  经过一番整治后,南京一大批老旧小区成功实现华丽蜕变,房屋价值也迎来质的飞跃。老旧小区整治主要是集中在小区的微更新和电梯安装方面。

  老旧小区通过屋顶改造、违建拆除、小广场改造、管网改造、立面粉刷升级、社区大门升级、塑胶跑道铺设、绿化升级、停车场升级......等多种手段,完成了小区整体风貌升级。

  值得一提的是,这些升级改造,都直指老社区的痛点——停车难、爬楼难、水电气路陈旧、配套设施陈旧……老旧小区除了齐刷刷旧貌改新颜外,零敲碎打的微更新模式目前在南京也比较受欢迎。

  就拿江浦老小区康华家园来说,近段时间该小区外墙重新粉刷、大门整修、路灯装置、道路重新铺设等等,改变着实不小。

  另外,电梯安装也成为老旧小区改造的重要形式之一,彻底告别爬楼的烦恼,同时安装电梯对小区房价来说,也有一定的推动作用。但现实是,在老旧小区电梯安装之路并没有这么简单。

  按照物权法相关规定,“旧楼加装电梯应当经本单元或者本幢房屋专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主,且占总户数2/3以上的业主同意,才能按照相关规定或计划施工。”由于高低层住户利益诉求不同,上热下冷让老小区改造之路难以向前推进。

  但是南京还是有部分老旧小区已经成功安装了电梯,值得一提的是,安装电梯之后,给小区房价带来了明显变化。

  就拿湖南路金狮公寓来说,该小区电梯大约于去年11月份正式开始使用,费用由政府出资一部分和3-8层的住户平摊。

  从房价来看,目前该小区链家上仅有1套房源在售,挂牌均价为35473元/㎡。据业主介绍,该小区没装电梯前,价格也就在3万/㎡出头,如今有了电梯的加持,房价自然也有所上涨,但是目前出售的二手房房源数量并不是很多,成交量很少。

  另外,位于河西中的积善新寓丰勤园也成功安装上了电梯,同样除了1、2层住户不掏钱外,费用由政府出资部分,另外由剩下住户平摊。

  从该小区的房源成交情况来看,2016年1套约52㎡成交单价为28710元/㎡,到了2019年最新成交的1套约79㎡房源,单价已经飙到37692元/㎡,两年多时间足足涨幅近约9000元/㎡。手机看开奖结果目前微软内部正在

  事实上,老旧小区改造就是老城改造中比较常见的一种形式,除此之外,商业街整治、PPP项目等也成为美化城市的重要途径。

  商业街整治作为城市改造中的重要一环,南京早已启动相关措施。其中改造最成功的的应属于太平南路,以全新民国风貌回归,道路、交通、店铺等“容貌”迎来蝶变。

  此外,南京目前还有不少商业街正在整治当中,其中最具代表性的应属于湖南路。早在2015年,湖南路迎来提升改造,当年11月1日起湖南路地下全封闭施工。从最新实探来看,整条湖南路沿边商业街都在翻新改造中。

  另外,作为湖南路商圈转型升级的重大工程,湖南路地下商业街开工已经三年多,最新消息预计2019年年底正式营业。该项目被定位打造为集购物、开奖网!餐饮、娱乐、市政交通、观光于一体的综合性商业项目。

  对于老南京来说,早年的湖南路是除了新街口以外最受南京人欢迎的商圈,此次提档升级之后即将迎来何种面貌,值得期待!

  除了老旧小区整治、商业街改造外,PPP项目也是城市改造的重点内容。目前,南京大部分PPP项目为基建、城镇建设、产业开发等,而其中最值得关注的就是城镇建设性质的合作,其规模最大、投资额也最大,对于区域影响也最大。

  那么PPP到底是什么?直白的说,就是政府寻找有开发能力的开发商来进行合作,让开发商帮政府开发,在利益分配上也会更加合理。

  据2018年5月份的数据显示,南京已入江苏省级PPP项目库71个,总投资额达2589亿元,入库数和总投资额约占全省的13%和24%。南京的PPP工作呈现‘三高’特点,即:入库比例高、签约落地率高、开工率高。而南京在PPP项目方面做的尤为出色,可以说是全国领先。

  从早期数据来看,南京部分PPP项目主要集中在江宁、溧水、江北、紫东等板块。

  江宁主要有两大PPP项目,一个是青龙山国际生态新城,一个江宁四个新市镇的项目,最早进行旧城改造的是上坊,也就是现在的青龙山国际生态新城,目前成效显著。除此之外,溧水、六合等板块也有PPP项目进驻。

  事实上,从PPP项目的布局来看,这些区域都不是南京发展的重点,类似于“短板效应”,让开发商来操手,整合区域的资源优势,带动板块提档升级。

  事实上,旧改虽然很大程度上可以改变个别房产的价值,但也就是楼市将最低价的房价的“底部”抬高,不会影响整座城市的房价格局。整体来说,改善居住环境,才是旧改的核心所在。从南京目前的市场情况来说,无论是老城改造亦或是老旧小区改造,还有很长一段路要走。

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